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Locazione nulla: effetti ed indennizzo. Cass. 25503/16.
La Corte di Cassazione con la sentenza del 13/12/16 n. 25503/16 sancisce, uniformandosi all’orientamento maggioritario della giurisprudenza di legittimità, il principio per cui la mancanza di registrazione del contratto di locazione comporta la nullità della pattuizione (principio confermato anche ex art. 13 legge 431/08).
Inoltre, la stessa Corte (ecco il profilo innovativo!) definisce gli effetti discendenti dalla nullità di tale contratto rispetto alle prestazioni già eseguite dal conduttore e.
Per comprendere questi effetti è necessario seguire l’iter logico costruito dalla Suprema Corte, che, procedendo per gradi, descrive le ragioni per cui esclude il riconoscimento ipso iure del ristoro per il locatore.
Chiarito tale aspetto, è d’uopo richiamare il caso di specie. L’ipotesi inerisce un contratto di locazione che la attrice reputa stipulato, senza che il conduttore avesse mai versato alcun canone. Per la convenuta, invece, il contratto non era stato mai stipulato. La corte di appello ritenne che il contratto fosse stato stipulato, ma che fosse inefficace perché non registrato. Condannava, inoltre, l’occupante a pagare il canone poichè considerava l'occupazione oggetto di una prestazione irripetibile.
Di fronte a ciò fu formulato, dalla parte soccombente, ricorso per cassazione per vari motivi.
Col primo motivo si riteneva il contratto nullo perché mai registrato ai sensi dell’art. 1 comma 346 l. 311/04 e lo si reputava anche inesistente perché mancante dell’accordo. La seconda parte era ritenuta inammissibile dalla Corte, la prima completamente fondata.
La ragione principale di ciò è rinvenuta dalla Corte nell’art. 1.
Questa è una norma chiara, con effetto di nullità per il contratto non registrato. Per la corte di appello invece il contratto restava valido, ma inefficace. La Corte territoriale leggeva, pertanto, la norma citata come una condictio iuris di mera efficacia del contratto. Derivava così una diversa lettura dell’art. 1, che per la cassazione indagata è completamente inaccettabile.
Ciò per via dell’argomento letterale e della lettura resa dalla Consulta della norma (decisione 2007 n. 420), per cui la norma tributaria è elevata a norma imperativa, la cui lesione è sussumibile nell’alveo dell’art. 1418 c.c. (da cui scaturisce la nullità del negozio).
Inoltre, da questa lettura del contratto, sono emersi secondo la Suprema Corte altri due errori: 1) circa applicazione dell’art. 1458 (sulla risoluzione dei contratti di durata e non sulla nullità); 2) circa il riconoscimento dell’indennizzo per occupazione illegittima.
Di conseguenza la Cassazione rimette la decisione alla corte territoriale con precisazione che la situazione crea una ipotesi ex art. “2033 c.c. e non dall'art. 1458 c.c.; l'eventuale irripetibilità di quella prestazione potrà attribuire al solvens, ricorrendone i presupposti, il diritto al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c., od al pagamento dell'ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c.”.
Con gli altri motivi il ricorrente denuncia la lesione degli artt. 1458 e 2041 c.c.
Asserisce che la lesione delle norme sorge per aver riconosciuto un corrispettivo al locatore pari al canone; inoltre aggiunge che il danno subito è letto in un’ottica errata poiché non è provato, anzi è ritenuto in re ipsa.
La corte di appello, in effetti, legittimava il pagamento sulla base di una serie di motivi: “(a) gli importi pattuiti sono dovuti "indipendentemente dall'efficacia del pregresso contratto verbale non registrato"; (b) il corrispettivo al locatore è dovuto "ai sensi dell'art. 1458 c.c. anche in ipotesi di riconosciuta nullità o inefficacia della locazione"; (c) la nullità o inefficacia della locazione "non legittima la parte conduttrice ad ottenere la restituzione della cauzione".
La Cassazione, invece, ritiene tutti e tre i motivi infondati, poichè disapplicano dei postulati cardine del diritto e del processo. Pertanto, procede confutando tutte le soluzioni rese dalla corte territoriale.
In primo luogo, asserisce che il giudice del gravame ha errato poiché ha reputato un contratto nullo come inefficace ed ha errato nel ritenere che gli effetti discendenti dalle due differenti qualificazioni sono gli stessi; in secondo luogo sono state applicate le norme sulla risoluzione ad un contratto radicalmente nullo che è estraneo all'applicazione di tali norme; in terzo luogo si è fatto mal governo dell’ipotesi indagata poiché la stessa non rientra in quelle cd. di “fatto”. Quest’ultime sono rilevanti in via eccezionale grazie ad una norma ad hoc che le legittima, ma che nella locazione manca.
Applicando tali coordinate la Corte ritiene, inoltre, che l'applicazione dell’art. 2041 c.c. necessita di una domanda di parte per ottenere il risarcimento.
Ipotesi mancante nella fattispecie e che determina il mancato ristoro per il locatore.
In conclusione la Corte, in merito agli effetti derivanti da un contratto di locazione nullo perché mancante della necessaria registrazione, registra un effetto per cui l’indennizzo a favore del locatore non scatta ipso iure a causa del mancato godimento del bene occupato illegittimamente. Precisa, pertanto che sarà onere del locatore fornire la prova del danno patito o dell’ingiusto arricchimento del conduttore ex art. 2041 c.c.
Ciò esclude quel meccanismo utilizzato anche dalla corte territoriale per cui si riconosce al locatore un ristoro pari al canone annuo di affitto in presenza di un contratto verbale o scritto e non registrato.
Di conseguenza, laddove mancano gli elementi descritti, non resta che riconoscere la restituzione al conduttore di quanto versato in virtù di quel contratto nullo.
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