ASSEGNAZIONE AREA PARCHEGGIO NEL CONDOMINIO, NULLITA’ DELIBERA: CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE, SENTENZA 30 marzo 2018, n.8014.

3 Maggio 2018 , Scritto da l.marton Con tag #parcheggio;, #condominio;, #spazi parcheggi condominiali;, #condomino;, #art. 41 sexies legge 1150-1942, #nullità contratto;, #nullità parziale;, #1418-1419 c.c.

La suprema Corte di Cassazione, SEZ. II CIVILE, con la sentenza del 30 marzo 2018, n.8014 ha statuito circa la nullità delle delibere dell’assemblea condominiale con le quali vengono assegnate le aree di parcheggio,quando incidono direttamente sui diritti individuali di proprietà esclusiva di uno dei condomini.

In tal modo ha qualificato il diritto discendente da una norma imperativa e al contempo ha fornito una regola ermeneutica circa i poteri e i diritti azionabili dal condominio e/o dal singolo condomino, nel caso di assegnazione di parcheggi di un immobile di nuova costruzione ed in presenza della riserva della proprietà dell'area adibita a parcheggio.

CASO: un condomino impugnava la delibera assembleare di assegnazione ai condòmini che non avevano acquistato un box dei posti macchina "disegnati... sul cortile". Asseriva, infatti, che l'assemblea non poteva disporre di tale facoltà poiché questo diritto rientrava nella sua sfera giuridica. Situazione giuridica derivante dal fatto che il ricorrente che al momento della costituzione dell'edificio era anche costruttore dello stesso fabbricato si era riservato la proprietà esclusiva del terreno sul quale erano situati i suddetti posti auto.

Il Tribunale di prime cure rigettava la domanda “osservando che sugli spazi per il parcheggio gravava un diritto di uso a favore del condominio, derivante dall’art. 41-sexies, della legge 17 agosto 1942, n. 1150, introdotto dall’art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765, e che dall’anzidetta titolarità discendeva il diritto del condominio a disporre delle aree in questione. Né appariva applicabile - proseguiva il Tribunale - l’art. 12 della legge 28 novembre 2005, n. 246, che disponeva soltanto per le costruzioni non ancora realizzate al momento della sua entrata in vigore”.

La Corte d’appello, sulla scia della decisione di primo grado, asseriva che “l’art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942 comporta che il contratto di compravendita con il quale il costruttore-venditore si riservi la proprietà esclusiva di aree destinate al parcheggio, è affetto da nullità parziale, con automatica sostituzione della clausola nulla ed integrazione del contratto, ex art. 1419, secondo comma, cod. civ..La Corte di Genova ha quindi affermato che la delibera assembleare si è limitata ad assegnare i posti auto, senza in alcun modo qualificare la natura del diritto in contestazione”.

Specificando che trattasi di un diritto reale ed assoluto e non assoggettabile alla applicazione retroattiva della legge del 2005 n.246.

DECISIONE: in via preliminare la Cassazione ha ritenuto necessario definire gli aspetti inerenti la natura del diritto oggetto della controversia. Pertanto ha asserito che “nel fabbricato condominiale di nuova costruzione ed anche nelle relative aree di pertinenza, ove il godimento dello spazio per parcheggio - nella misura fissata dalla norma imperativa ed inderogabile di cui all’art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942, introdotto dall’art.18 della legge n. 765 del 1967 - non sia assicurato in favore del singolo condomino, essendovi un titolo contrattuale che attribuisca ad altri la proprietà dello spazio stesso, si ha nullità di tale contratto, nella parte in cui sia omessa tale inderogabile destinazione, con integrazione ope legis del contratto tramite riconoscimento di un diritto reale di uso di detto spazio in favore del condomino, nella misura corrispondente ai parametri della disciplina normativa applicabile per l’epoca dell’edificazione (Cass., Sez. II, 27 dicembre 2011, n. 28950). Questa Corte (Cass., Sez. U., 17 dicembre 1984, n. 6602) ha altresì precisato che la citata normativa, nel disporre che nelle nuove costruzioni debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi, ha istituito inderogabilmente un vincolo pertinenziale permanente di natura pubblicistica tra tali aree e il fabbricato, con riflessi anche di carattere civilistico, consistenti nella possibilità di far dichiarare la nullità parziale, ai sensi degli artt. 1418 e 1419 cod. civ., dei contratti di alienazione delle singole unità immobiliari dell’edificio, in quanto escludenti dal trasferimento il diritto di proprietà o di uso del parcheggio, salva la corresponsione all’alienante del relativo compenso, in quanto non compreso nei prezzi delle vendite”.

Alla luce di tanto emerge che si tratta di distinti diritti radicati in capo ad ogni condomino in virtù del singolo contratto di acquisto e non in capo al condominio.

Pertanto “ l’assemblea di condominio non può adottare delibere che, nel predeterminare ed assegnare le aree destinate a parcheggio delle automobili, incidano sui diritti individuali di proprietà esclusiva di uno dei condomini, dovendosi tali delibere qualificare nulle (cfr., da ultimo, Cass., Sez. II, 31 agosto 2017, n. 20612)”.

In conclusione la Corte fornisce una decisione sulla qualificazione del diritto emergente in capo ai condomini in caso di riserva da parte del costruttore della proprietà di alcuni spazi adibiti alla costruzione di stalli per parcheggi; e in secondo luogo rende una decisione che delimita l’azione dell’assemblea condominiale che non può rappresentare i condomini in relazione ai loro singoli diritti.

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