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OBBLIGAZIONE DEL CONDOMINO: NATURA PARZIARIA. CASS. 199/2017.
La Corte di Cassazione con la sentenza n. 199/2017 ha sancito che l’obbligazione del condomino nei confronti del terzo contraente-creditore ha natura parziaria e non come da alcuni ritenuto di tipo solidale. Ogni condomino, pertanto, è tenuto a corrispondere la propria quota, da calcolarsi applicando il criterio espresso dalle tabelle millesimali.
Per effetto di ciò la Corte ritiene che non è più esperibile l’azione di regresso nei confronti degli altri condomini-condebitori, in quanto detta azione costituisce corollario della natura solidale di un'obbligazione.
Guardando all’iter processuale si denota che la Cassazione ha confermato il rigetto, già espresso nei precedenti due gradi di giudizio, di una domanda di restituzione delle somme anticipate dai proprietari di un lastrico solare, in regime di proprietà esclusiva e con funzione di copertura del fabbricato, per il pagamento delle quote dei lavori effettuati sul fabbricato per eliminare le infiltrazioni d’acqua piovana dei condomini morosi.
Si tratta di una fattispecie che, in primo grado, risultava qualificata dal giudice di pace come sussumibile ex art. 1110 c.c. (ipotesi di comunione in cui si ammette il diritto al rimborso), ma mancante dei requisiti per legittimare la pretesa attorea; in sede di gravame, invece, si affermava la necessità di una diversa lettura della fattispecie poichè non sussumibile nell’art. 1110 c.c. (né ex art. 1134 c.c.) e al contempo il Tribunale decidente asseriva, in risposta al gravame promosso, che non potesse nemmeno ricorrere l’ipotesi disciplinata ex art. 1203 c.c. poiché mancavano i requisiti richiesti da tale norma, in conclusione però ammetteva la possibilità dell’istante di esperire una azione di ingiustificato arricchimento verso gli appellati, oppure una azione ex art. 2036 c.c. nei confronti della società che aveva realizzato i lavori.
Dinnanzi a tali decisioni, i proprietari, in regime di godimento esclusivo del lastrico solare legato, proponevano ricorso per cassazione fondato su due motivi: il primo, inerente la presenza di un giudicato formatosi sull’inquadramento della domanda ex art. 1110 c.c. che però il Tribunale contestava realizzando così un error in procedendo; il secondo per un error in iudicando avendo la corte del gravame escluso la possibilità di applicare alla fattispecie l’art. 1139 c.c.; di non aver inquadrato la fattispecie ex art. 1110 c.c.
Tuttavia la Corte di Cassazione con la sentenza in commento ha respinto entrambi i motivi di ricorso in quanto infondati.
In merito alla prima censura la Cassazione precisa che essendosi formato il giudicato circa la qualificazione giuridica della domanda, come ipotesi ex art. 1110 c.c., per mancanza di gravame sul punto (asserisce peraltro che il potere dovere del giudice del gravame di qualificazione della domanda deve essere coniugato con la applicazione del principio della corrispondenza fra il chiesto ed il giudicato) comporta che la domanda di restituzione delle somme anticipate può essere letta solo verificando la esistenza dei requisiti presenti in tale norma o ex art. 1203 c.c. come richiesto dalla parte.
Ipotesi quest’ultima inerente l’istituto della cd. surrogazione legale, ammessa in via teorica in virtù di un rapporto di collegamento con l’art. 1110 c.c., ma esclusa in concreto dal Tribunale per mancanza degli elementi che la sorreggono. Visione che in realtà postula una interpretazione della obbligazione del condomino di tipo individuale e non solidale.
Soluzione, peraltro, confermata dalla stessa Corte di Cassazione alla luce non solo della mancanza dei requisiti richiesti dalle norme descritte, ma soprattutto in virtù di una adesione all’interpretazione delle obbligazioni condominiali di natura parziaria come sancito già dalla decisione della Cassazione a Sezioni Unite del 2008 n. 9148.
Si tratta, per la Cassazione, di una soluzione da riprendere in toto in quanto “(con principio che va integralmente confermato, non trovando qui applicazione, ratione temporis, neppure il meccanismo di garanzia ex art. 63, comma 2, disp. att. c.c., introdotto dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220), in difetto di un’espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, la responsabilità per il corrispettivo contrattuale preteso dall’appaltatore, incombente su chi abbia l’uso esclusivo del lastrico e sui condomini della parte dell’edificio cui il lastrico serve, è retta dal criterio della parziarietà, per cui l’obbligazione assunta nell’interesse del condominio si imputa ai singoli componenti nelle proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c., essendo tale norma non limitata a regolare il mero aspetto interno della ripartizione delle spese”.
La Corte in base a tale interpretazione radica in capo ai singoli condomini un obbligazione di questi ultimi a favore del creditore, saldata ad una base individuale e come tale di natura parziaria, con rigetto di una lettura della fattispecie su base plurisoggettiva con fisiologica responsabilità solidale dei condomini.
Pertanto, la Cassazione ritiene che emerga la impossibilità, per i proprietari del lastrico, di esercitare sia l’azione di regresso ex art. 1229 c.c. (riconosciuta, invece, in capo ai condebitori solidali come mezzo per ottenere il rimborso di quanto anticipato) sia l’azione ex art. 1203 n.3 c.c.
In particolar modo specifica che quest’ultima azione, ammessa laddove sussista una vicenda plurisoggettiva a cui si aggancia una successione nel diritto di credito ( in cui si assiste al subentro dell’adempiente condebitore nell’originario diritto del creditore soddisfatto) ha luogo solo a favore del soggetto tenuto con altri o per altri al pagamento del debito.
Ciò posto la Corte giunge ad escludere nella fattispecie la applicazione della ipotesi ex art. 1203 c.c. anche in virtù della mancanza nei ricorrenti di un altro elemento imprescindibile della norma e consistente nell’interesse del condebitore a soddisfare il creditore. Situazione che non si rinviene in tali soggetti data la loro posizione di proprietari del lastrico da cui deriva solo l’obbligo di pagare per la propria quota in assenza di condivisione di una posizione di tipo plurisogettivo.
Il ragionamento proposto della Suprema Corte, inoltre, trova un ulteriore sbocco in quanto non si ferma solo a indicare i divieti imposti ai ricorrenti, ma si arricchisce anche delle soluzioni possibili che quest’ultimi possono invocare.
Conformemente a quanto sancito in sede di gravame, la Cassazione statuisce circa la possibilità, per i ricorrenti, di promuovere un’azione per ottenere l’indennizzo da ingiustificato arricchimento stante il vantaggio ottenuto dai condomini morosi; oppure una azione per indebito soggettivo ex art. 2036 c.c.
Ritorna in tale postulato una sorta di bilanciamento fra gli interessi in gioco che dimostra l’interesse della Suprema Corte di approntare un modello capace di fornire risposte concrete ai soggetti.
Infine, la stessa Suprema Corte in questa sua opera di definizione dei confini operativi, sancisce la inapplicabilità dei rimedi ex artt. 1110 e 1134 c.c. (inerenti rispettivamente gli istituti della comunione e del condominio) nel casus.
Per corroborare ciò la Cassazione afferma che si tratta di norme che concernono due ipotesi legate alla restituzione delle spese effettuate dal soggetto partecipante o alla comunione o al condominio e saldate ad una disciplina che subordina il riconoscimento del diritto al rimborso, nel primo caso, alla mera “trascuranza degli altri partecipanti”, nell’altro, al ricorrere del presupposto dell’urgenza.
Tuttavia proprio tali elementi delle due norme appaiono carenti nella fattispecie, poiché i lavori erano stati richiesti e commissionati dall’amministrazione del condominio e non derivavano da mere iniziative assunte dal singolo comunista o condomino.
In conclusione alla luce del quadro esposto appare presente un revirement giurisprudenziale da parte della Cassazione, favorevole all’interpretazione delle obbligazioni con natura parziaria a vantaggio del singolo condomino, ma in senso non assoluto, come dimostra il richiamo all’art. 63 disp. att. che solo per ratione temporis non appare applicabile.
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